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    解除合同要有法定事由

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????? 李先生和赵先生于2006710日签订一份营业房租赁协议,李先生将自己所有的位于张店步行街的一套营业房出租给赵先生,租赁期限为5年,自2006720日至2011720日,租金为每月2500元。双方同时在协议中约定,租期内不得转租,如要转租须经出租方同意。合同签订后,赵先生向李先生支付了一年的房租30000元。后因经营需要,赵先生在口头征得李先生同意后,于200611月将房屋转租给了董先生。2007718日,李先生向赵先生收取了2007720日至2008720日的房租30000元。随后,李先生多次找到赵先生,要求赵先生不要将房屋转租给他人。但赵先生一直不予理会。李先生遂依据营业房租赁协议中的仲裁条款,向仲裁委员会申请仲裁,要求解除和赵先生的营业房租赁协议。仲裁委员会经审理后认为,李先生和赵先生签订的房屋租赁协议书中没有约定解除合同的条款,李先生主张解除合同的事实和法律依据不足。同时,李先生在得知房屋转租的情况下,又收取了第二年的房租,可以认定为是对赵先生转租行为的追认。最终,仲裁委员会依法驳回了李先生要求解除合同的仲裁请求。
????? 评析:合同解除有约定解除和法定解除两种情形。而约定解除分为协商解除和约定解除权的解除两种形式。显而易见,李先生和赵先生的纠纷不属于约定解除的情形。关于法定解除,《中华人民共和国合同法》第94条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案中,李先生没有提出相应事实和证据证明存在不可抗力或赵先生拒绝履行、预期违约、迟延履行主要债务以及其他根本违约行为,其解除合同的仲裁请求不符合解除合同的法定条件.